Hausverwaltung verkaufen: Was Käufer an Bestand, Verträgen und Team prüfen
Eine Hausverwaltung kaufen meist größere Verwaltungen, die durch Zukauf wachsen, Wettbewerber aus der Region oder Mitarbeiter aus dem eigenen Team. Käufer prüfen den Bestand an Verwaltungseinheiten, Laufzeiten der Verwalterverträge, die Marge je Objekt, die Abhängigkeit von einzelnen Eigentümern und ob Beiräte und Eigentümer am Inhaber hängen.
Hinweis: Artikel und Inhalte sind keine Rechts- oder Steuerberatung und ersetzen keine Beratung durch Rechts- und Steuerexperten.
Eine Hausverwaltung ist ein Vertrauensgeschäft. Eigentümer, Beiräte und Mieter kennen ihren Verwalter oft seit Jahrzehnten. Sie rufen an, wenn das Dach undicht ist, und erwarten, dass jemand weiß, was vor zehn Jahren in der Eigentümerversammlung beschlossen wurde. Dieses Vertrauen ist der Wert der Verwaltung und gleichzeitig ihr größtes Risiko beim Verkauf.
Denn Verwalterverträge laufen irgendwann aus, und Eigentümergemeinschaften können sich neu entscheiden. Ein Käufer will wissen, wie viele Objekte nach dem Inhaberwechsel bleiben.
Definition
Eine Hausverwaltung verkaufen heißt, ein Unternehmen der Miet-, WEG- oder Sondereigentumsverwaltung samt Verwaltungsbestand, Verträgen, Team, Software und Objektunterlagen an einen neuen Inhaber zu übergeben.
Wer Hausverwaltungen kauft
| Käufertyp | Was er sucht | Typisch für |
|---|---|---|
| Größere Hausverwaltung | Bestand und Region, Wachstum durch Zukauf | Verwaltungen mit stabilem Bestand |
| Wettbewerber aus der Region | Objekte in der Nähe, Mitarbeiter | Kleinere Verwaltungen |
| Immobiliendienstleister | Verwaltung als Ergänzung zu Makler- oder Bauträgergeschäft | Verwaltungen mit passender Kundschaft |
| Mitarbeiter aus dem Team | Eigene Selbstständigkeit | Verwaltungen mit erfahrener Objektbetreuung |
Worauf Käufer bei einer Hausverwaltung schauen
| Prüfpunkt | Warum | Was Sie vorbereiten |
|---|---|---|
| Bestand an Einheiten | Grundlage für Umsatz und Wert | Einheiten je Objekt, Art der Verwaltung, Vergütung |
| Verwalterverträge | Laufzeiten bestimmen, wie sicher der Bestand ist | Laufzeiten, Verlängerungstermine, Kündigungsregeln |
| Marge je Objekt | Manche Objekte kosten mehr Zeit, als sie bringen | Aufwand und Vergütung je Objekt |
| Beziehung zu Beiräten und Eigentümern | Kunden entscheiden oft nach Person | Wer betreut welches Objekt, wer leitet Versammlungen |
| Team und Qualifikation | Fachkräfte in der Verwaltung sind knapp | Mitarbeiter, Qualifikation, Weiterbildung |
| Software und Unterlagen | Übergabe ohne digitale Daten ist mühsam | Verwaltungssoftware, digitale Objektakten |
| Treuhandkonten und Rücklagen | Sauberkeit ist Pflicht | Kontenstruktur, Abstimmung, Prüfnachweise |
Für bestimmte Verwaltertätigkeiten gelten gewerberechtliche Erlaubnis- und Weiterbildungspflichten. Wer die Erlaubnis innehat und was beim Inhaberwechsel gilt, klären Sie mit Ihrem Anwalt und der zuständigen Behörde.
Wie Käufer eine Verwaltung bewerten
In der Hausverwaltung hört man häufig Faustwerte je Verwaltungseinheit oder als Vielfaches des Jahresumsatzes. Solche Werte sind eine grobe Orientierung. Der tatsächliche Preis hängt davon ab, wie viel Gewinn der Bestand bringt und wie sicher er ist. Warum Umsatzfaustformeln oft täuschen, steht unter Firmenwert nach Umsatz berechnen.
Viele Käufer vereinbaren außerdem, dass ein Teil des Preises erst fließt, wenn die Objekte nach dem Übergang bleiben. Das verschiebt das Risiko zu Ihnen. Je besser Ihr Bestand ohne Sie betreut wird, desto weniger müssen Sie davon akzeptieren.
Was den Preis treibt und was ihn drückt
| Treibt den Preis | Drückt den Preis |
|---|---|
| Stabile Objekte mit langer Betreuungsdauer | Viele Verträge kurz vor dem Ablauf |
| Objektbetreuer führen Versammlungen selbstständig | Inhaber leitet jede Eigentümerversammlung |
| Vergütung, die den Aufwand deckt | Objekte mit altem, zu niedrigem Honorar |
| Digitale Objektakten, saubere Konten | Papierakten, Abstimmungsrückstände |
| Qualifiziertes, stabiles Team | Hohe Fluktuation im Büro |
Wie Sie Objekte finden, die mehr kosten, als sie bringen, zeigt Unrentable Kunden erkennen.
Die häufigste Schwachstelle: Beiräte wollen den Chef
Viele Beiräte verbinden die Verwaltung mit einer Person. Wenn der Inhaber jede Versammlung leitet und jeden Beirat persönlich kennt, entscheidet der Wechsel über den Bestand. Übergeben Sie deshalb Versammlungen und Beiratskontakte schrittweise an Objektbetreuer, lange bevor Sie verkaufen. Der Ablauf steht unter Wenn Kunden nur mit dem Chef sprechen wollen.
Rechenbeispiel: Was die Unterschiede ausmachen
Zwei Hausverwaltungen mit gleichem Gewinn:
| Rechenbeispiel | Betrieb A | Betrieb B |
|---|---|---|
| Bereinigtes EBIT | 180.000 € | 180.000 € |
| Ausgangslage | 40 % der Verträge laufen in 12 Monaten aus, Inhaber leitet alle Versammlungen | Laufzeiten verteilt, Objektbetreuer führen Versammlungen |
| Angenommener Faktor | 3,0 | 4,2 |
| Unternehmenswert | 540.000 € | 756.000 € |
| Unterschied | 216.000 € |
Bei Betrieb A verlangt ein Käufer zusätzlich oft, dass ein Teil des Preises erst fließt, wenn die Objekte bleiben. Die Faktoren sind angenommen und keine Marktwerte.
Erste Schritte
- Bestandsliste mit Einheiten, Vertragslaufzeiten und Vergütung erstellen.
- Aufwand und Vergütung je Objekt vergleichen.
- Versammlungen und Beiratskontakte an Objektbetreuer übergeben.
- Objektakten digitalisieren und Konten abstimmen.
- Erlaubnis- und Vertragsfragen zum Inhaberwechsel mit Ihrem Anwalt klären.
Merksatz
Eine Hausverwaltung ist so viel wert wie der Bestand, der nach dem Inhaberwechsel bleibt. Beiräte bleiben bei Menschen, die sie kennen, deshalb gehören die Kontakte rechtzeitig ins Team.
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Quellen
- Eigene Methodik MAXIMAL.DIGITAL. Gewerberechtliche und vertragsrechtliche Fragen sind mit einem Anwalt zu klären.